El Registro inmobiliario tiene por objeto la publicidad registral: todo lo que conste en el mismo inscrito se presume que es cierto, de público conocimiento y merecedor, por tanto, de protección.

Primeramente se inscriben las fincas, y después los actos contratos, títulos y derechos subjetivos que a las mismas afecten (compraventas, arrendamientos, hipotecas, servidumbres,…).

La inscripción de algunos derechos tiene carácter simplemente voluntario, y la inscripción lo único que produce es la publicidad registral ya comentada – se presume el conocimiento por parte de todos – (entre estos derechos estaría la compraventa y la mayoría de los inscribibles). En ocasiones los derechos sólo existen si se realiza su efectiva inscripción, lo que sólo acontece en casos excepcionales (el ejemplo más paradigmático es el de la hipoteca).

Para que un derecho pueda inscribirse en el Registro debe ser otorgado, salvo excepciones, mediante un documento público (escritura notarial, sentencia judicial,…).

Nuestro registro inmobiliario no es obligatorio. Se parte siempre de la voluntad de todo aquel que quiere inscribir el derecho (de lo que se deduce que los derechos existen pese a que no sean inscritos – por ejemplo, una compraventa – pero no gozarán de la protección registral).

La persona que debe analizar el contenido del título y decidir sobre si es procedente su inscripción es el registrador, licenciado en Derecho que para optar al cargo debe de haber superado una muy dura oposición.

La inscripción puede venir denegada, o bien por vicios formales (por ejemplo la inobservancia de la obligación que se otorgue el documento público preceptivo) o bien por vicios materiales (que existan derechos preexistentes incompatibles con el posterior).

Principio básico de la organización del registro es el llamado “tracto sucesivo”: se trata de que los actos de transmisión y adquisición de derechos inscritos formen en el registro una cadena perfecta en el orden legal, sin solución de continuidad, ni saltos, de forma que el registro refleje el historial completo de cada finca inmatriculada. Se trata de que el transmitente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transmitente de mañana. Se trata de que toda adquisición o transmisión del dominio y toda constitución de un derecho real encuentre su apoyo y fundamento en un anterior negocio jurídico ya publicado por el registro (sólo puede vender quien antes ha comprado, sólo puede hipotecar quien es propietario…).

Si hemos dicho que no todos los derechos son obligatoriamente inscribibles ¿qué pasa si alguien quiere inscribir un derecho posterior sin que el previo haya sido inscrito? La respuesta es sencilla: previamente tendrán que inscribirse aquellos títulos anteriores (lo que implicará en ocasiones, por ejemplo si un contrato de compraventa se realizó tan sólo en documento privado, su previa elevación a público ante notario y posterior inscripción en el Registro, lo que puede comportar cuantiosos gastos).

Al hilo de lo anterior, cabría otra pregunta: ¿qué puede motivar que no se inscriba un derecho ante el registro, si todo parecen ventajas? Las respuestas son muy variadas: o bien no se quiere un conocimiento público sobre el derecho, o bien se quieren abaratar costes, o bien hay un ánimo de evitar efectos fiscales.

La principal protección que otorga el registro al titular inscrito es esta: a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos (si consta una vivienda inscrita a mi nombre en el registro es mía y tengo derecho a disfrutarla).

Como cara de una misma moneda, el anterior principio deriva en otro: la eficacia del registro en relación con los terceros – la fe pública registral – y que se traduce en la siguiente consecuencia: los títulos o dominios de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad, no perjudican a terceros (si yo compro con buena fe a quien en el registro aparece como propietario, e inscribo mi título, el inmueble es mío aunque aparezcan contratos de compraventa de fecha anterior). Como refiere el artículo 34 de la Ley Hipotecaria: “el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección que la que tuviere su causante o transferente”.

Como consecuencia de lo anterior, aparece también el principio de la “eficacia negativa de la fe pública registral” y que se traduce en que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el registro de la propiedad, no perjudicaran nunca a terceros. Los títulos no inscritos son inoponible a los terceros. La inoponibilidad significa la imposiblidad de fundar en el título no inscrito una pretensión dirigida contra el tercero. El título no inscrito es, a estos efectos, ineficaz.

Por último, merece añadirse una pregunta y una respuesta: ¿Qué pasa cuando exigimos un derecho que puede ser inscrito en el registro – por ejemplo una compraventa discutida – pero la parte contraria no está dispuesta a personarse en la notaria, lo que origina un pleito? Respuesta: la anotación preventiva de la demanda (lo que se traduce en que en el registro constará que existe un pleito pendiente de resultado, y por ello cualquiera que inscriba – a sabiendas del juicio pendiente – asume las consecuencias de la sentencia que finalmente pueda recaer).